Créditos hipotecarios: se debe ganar $ 80.000 para pedir $ 2 millones

Los ingresos mínimos exigidos por las entidades bancarias aumentaron junto con la inflación y las tasas de interés.
sábado, 17 de noviembre de 2018 · 13:07

Para solicitar un crédito hipotecario de $ 2 millones en UVAs a 30 años se deben disponer de ingresos netos por alrededor de $ 80.000.

Es el requisito mínimo para que la entidad crediticia afecte el 25% del salario y el beneficiario sea capaz de afrontar una cuota de alrededor de $ 20.000 más intereses, que desde agosto a la fecha tuvieron un incremento de cinco puntos porcentuales, pasando del 6,5% al 11%. 
 
Hace solo tres meses, antes de que se registrara la suba de tasas y el aumento de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs) la misma operación significaba una cuota inicial cercana a los $ 17.600 más un interés mínimo de 6,5%. 

Opciones de préstamos
Las condiciones varían según la entidad en la que se solicite el dinero, y las particularidades a las que acceda el tomador, como si se trata de un cliente del banco (tasa preferencial) o no. Así, para tomar $ 2 millones en el Banco Nación se deben demostrar ingresos mínimos de $ 79.231, para afrontar una cuota inicial sea de $ 20.049, equivalente al valor de 693,10 UVAs.

Tanto el valor de la cuota inicial como el de los ingresos mínimos necesarios, para que la relación entre ambos factores no se altere (25%), varían según los aumentos de las Unidades de Valor Adquisitivo en que se miden este tipo de créditos. 
 
Es las UVAs se actualizan diariamente, según el Coeficiente de Estabilización de Referencia o inflación, que calcula el Banco Central de la República Argentina. Así una unidad que al 15 de noviembre se pagaba en $ 29,03, al mismo día del próximo mes habrá aumentado un 5% ($ 30,60) y, en consecuencia, la cuota se habrá elevado a $ 21.208,86. Por ese motivo, los ingresos mínimos necesarios para el tomador del crédito el próximo mes serán de $ 84.835.

Por otro lado, hay que considerar que dichos valores son a cuota pura. A eso hay que sumarle la tasa de interés, que en el caso del Nación es del 11,5%, cuando en agosto de este mismo año (último incremento registrado) era del 6,5%). 

Igualmente,  en el Banco Galicia se puede solicitar un préstamo por la misma cantidad a devolver en 30 años, para lo que serían necesarios ingresos por $91.632, a fin de afrontar una primera cuota por $ 22.908 a una tasa nominal anual del 13,50%. 

Para solicitar $ 2.000.000 en Banco Francés, se debe pagar una cuota mensual de 687,40 UVAs, lo que es equivalente a $ 19.955 con la cotización de las Unidades de Valor Adquisitivo al 16 de noviembre ($ 29,03) más una tasa de interés de 11,50% (TNA). 

Aumento de las tasas
De acuerdo con el informe del Banco Central, en octubre los créditos hipotecarios en UVA se otorgaron a una tasa de interés promedio ponderada por monto de 6%, similar a la observada en el mes anterior, pero en la actualidad se observa un interés superior al 11% en la mayoría de los bancos.

El BCRA reconoció que “en un contexto de aceleración de la inflación y depreciación del peso, los préstamos hipotecarios dejaron atrás el dinamismo que habían mostrado durante 2017 y hasta abril de este año, período de fuerte crecimiento de los préstamos denominados en UVA”.  Así, en octubre crecieron 1% en términos nominales, equivalente a una disminución de 3,2% ajustados por inflación y sin estacionalidad.
 
Al respecto, el economista Pablo Salvador, señaló que con estos valores, no es ventajoso sacar un crédito en UVAs, o al menos no significa lo mismo que cuando comenzó el programa. “Para calcular si es conveniente o no, el tomador tiene que tener en cuenta la inflación estimada, con la variación de la UVA y los aumentos que tendrá su salario”, consideró.

Según el especialista, en 2016 las tasas de interés de estos créditos empataron con la inflación, y los salarios acompañaron ese aumento, mientras que las propiedades que adquirieron por esos valores crecieron en mucha mayor medida. En 2017 la UVA acompañó a la inflación, pero los salarios subieron entre 3 y 7 puntos por encima, lo que significó un beneficio para quien sacó el crédito en ese momento. 

En cambio, según Salvador, este año la variación de las UVAs estuvo por encima de los aumentos salariales, lo que significa una pérdida para los beneficiarios de los préstamos.

El economista estimó que para que estos créditos funcionen “la inflación debería ser de entre 2 y 4% anual, y no superar esas cifras de manera mensual, algo que sucedió este 2018”.
 
Salvador explicó que las tasas de las Letras de Liquidez (Leliq, o instrumentos financieros a 7 días con un rendimiento del 62,5% anual) se establecieron en un nivel tan alto que todas las cargas de los préstamos se incrementaron, y si estas bajaran, las tasas de interés tenderían a bajar.

“El Banco Central bajó de 74% (octubre) a 62% la tasa de las Leliq, y hoy está midiendo cuánto puede bajar sin que los ahorristas se refugien en el dólar”, a fin de mantener tasas bajas para facilitar el acceso al crédito, sin desestabilizar el esquema monetario actual (la divisa puede cotizar libremente entre los $ 35,54 y los $ 45,99).

Por su parte, el economista José Vargas, titular de Evaluecon, explicó además que la UVA tiene una modalidad de ajuste que se había atrasado en relación a las tasas del mercado (préstamos hipotecarios tradicionales, expresados en pesos y no en Unidades de Valor Adquisitivo), y esto se corrige elevando la tasa de interés que las acompaña. “Evidentemente tienen que ajustar, porque si no la demanda se hubiera disparado”, comentó. 

Al igual que Salvador, Vargas consideró que el tomador tiene que analizar si los incrementos salariales que recibirá en el futuro podrían ganarle a la inflación. “El salario promedio en Mendoza está cerca de los $ 22.000, entre sector público y privado, y para acceder a $ 1.000.000 en una familia debería haber al menos dos ingresos sin afectación de otros gastos ($ 1 millón en el Banco Nación, implican ingresos mínimos de $ 39.615,50, y una cuota de $ 10.175,22), y con ese millón no se accedería a una vivienda hoy en día”, cerró.

La construcción afectada
De acuerdo con el vicepresidente de la Confederación de Pymes Constructoras de Argentina, Atilio Calzetta, las tasas de interés están imposibilitando las tomas de crédito del sector constructor y del cliente que va a construir. “Cualquier desarrollo inmobiliario se imposibilita”, consideró. 

El constructor consideró que como sistema, puede ser bueno, pero no mejorará hasta tanto no disminuyan las tasas de interés y se hagan más accesibles para las dos partes involucradas, ya sea el constructor o el privado que desea edificar su vivienda.