Créditos hipotecarios: cuánto hay que ganar y cómo acceder

El Gobierno nacional anunció un programa de $2 billones para impulsar nuevos créditos hipotecarios UVA destinados a primera vivienda, aunque los préstamos no serán entregados directamente por ANSES ni por el Estado. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) financiará a los bancos y serán las entidades financieras las que evalúen a cada solicitante y otorguen los créditos.

El programa fue presentado por el ministro de Economía, Luis Caputo, junto a autoridades del Banco Central de la República Argentina y del FGS. Los fondos podrán utilizarse para créditos destinados a la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

Cuánto se podrá pedir y qué ingresos habrá que demostrar

Los bancos que obtengan fondos mediante el programa no podrán aplicar a estos créditos una tasa superior a UVA + 7,5% anual. Además, los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA.

Las condiciones concretas para cada persona, sin embargo, dependerán de la entidad financiera. Los bancos seguirán evaluando ingresos, historial crediticio, relación entre la cuota y el salario y demás requisitos antes de aprobar una operación.

Para mostrar cómo funcionaría, el Ministerio de Economía difundió una simulación para una propiedad valuada en USD 106.667, financiando el 75% de su valor. En ese ejemplo, el préstamo asciende a $120.920.000, con un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%.

La primera cuota sería de $865.098 y el grupo familiar necesitaría acreditar ingresos netos mensuales por $3.460.391, considerando que el pago mensual representa como máximo el 25% de sus ingresos.

Esto equivale, por ejemplo, a dos personas que cobren alrededor de $1,73 millones netos cada una. Se trata solamente de la simulación difundida por Economía y no de un ingreso mínimo universal: el monto requerido cambiará de acuerdo con el valor del crédito, el plazo, la tasa y las condiciones que aplique cada banco.

Qué significa UVA + 7,5% y por qué la cuota puede aumentar

Un punto central para quienes analicen tomar uno de estos créditos es que la cuota no queda congelada en pesos. La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) se actualiza mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), por lo que tanto el capital adeudado como las cuotas evolucionan con ese índice.

A esa actualización se suma la tasa de interés bancaria. En los préstamos financiados a través del nuevo programa, el Gobierno estableció que esa tasa no podrá superar el 7,5% adicional sobre UVA.

Por eso, la cuota inicial de $865.098 del ejemplo oficial no significa que se abonará ese mismo monto durante 25 años. El valor irá modificándose junto con la UVA.

El propio Banco Central advierte en sus normas sobre créditos UVA que las entidades deben considerar la capacidad de pago ante posibles incrementos de las cuotas, ya que los ingresos de una persona no necesariamente evolucionan al mismo ritmo que la UVA.

Cómo funcionarán los $2 billones y qué puede pasar en Santa Cruz

Los $2 billones saldrán del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES, pero no serán entregados directamente a los compradores. El FGS colocará el dinero en depósitos a plazo fijo en las entidades financieras que participen de las licitaciones.

Habrá depósitos a un año, con un rendimiento mínimo de UVA + 2,5%, y a cinco años, con un piso de UVA + 4,5%. Cada licitación podrá alcanzar los $200.000 millones, ningún banco podrá quedarse con más del 20% de cada convocatoria y las entidades tendrán 90 días para transformar esos fondos en créditos hipotecarios.

Según las estimaciones difundidas tras el anuncio, el programa completo podría permitir financiar operaciones para alrededor de 17.000 a 18.000 familias, aunque la cantidad final dependerá del monto promedio de los préstamos que efectivamente otorguen los bancos.

Para Santa Cruz habrá que observar especialmente si el Banco Santa Cruz participa de las licitaciones. Nuevo Día informó en mayo que la entidad, junto con otros bancos del Grupo Petersen, había reducido del 12% al 8,9% la tasa de sus créditos hipotecarios UVA para clientes.

El nuevo esquema establece un techo de UVA + 7,5% para los préstamos otorgados con estos fondos, por lo que una eventual participación del Banco Santa Cruz podría habilitar condiciones distintas a las que ofrecía meses atrás. Por ahora, el anuncio oficial no precisó qué entidades resultarán adjudicatarias ni cuándo comenzará cada banco a recibir solicitudes.

La clave para los interesados será, entonces, esperar la definición de los bancos participantes y comparar no solamente la cuota inicial, sino también el porcentaje financiado, el ingreso requerido, los seguros, gastos de escritura y el impacto del ajuste por UVA durante toda la vida del crédito. (Fuente: El Diario Nuevo Día)