Alquileres: punto por punto, lo que tenés que tener en cuenta a la hora de renovar contrato

La nueva ley de alquileres sigue provocando dolores de cabeza a un lado y otro del mostrador. Los cambios introducidos en la norma generan una serie de consecuencias que han ido desde el encarecimiento de los valores, por sobre la evolución normal del mercado, hasta la reducción de la rentabilidad percibida por los propietarios.
domingo, 3 de octubre de 2021 · 08:40

Tres años de plazo. Uno de los cambios que trajo la ley aprobada en julio del año pasado es la ampliación del plazo de contrato, que antes era de dos y ahora se extiende a 3 años de duración. De este modo, ninguna vivienda para uso familiar puede alquilarse por menos de ese lapso. Se buscaba dar mayor seguridad al inquilino, pero en la práctica hubo otros factores que terminaron generando otra preocupación, como es el Índice para Contratos de Locación (ICL), que te explicamos en el siguiente punto.

El alquiler se puede descontar de ganancias. Si estás por alquilar, a la hora de calcular el costo tené en cuenta que si tu ingreso está alcanzado por el impuesto a las Ganancias, el valor del alquiler se puede ‘descontar’ de ese impuesto. En efecto, uno de los cambios que ha dispuesto la nueva ley es que el inquilino tiene la potestad, ejerciendo el rol de controlador, de cargar el contrato de alquiler en el sitio oficial de la AFIP. Esto es porque la norma exige al propietario registrarse en la categoría que le corresponda de monotributo y pagar el importe correspondiente, además del pago del impuesto a los Ingresos Brutos.

Para el inquilino, como dijimos, la ventaja es que puede deducir el costo del contrato de su impuesto a las ganancias, en caso de que le corresponda tributar sobre su salario o sobre otro tipo de ingreso. El reverso de esa moneda es que el propietario, para cubrirse de esas nuevas exigencias, puede trasladar ese costo fiscal al valor del alquiler, por lo que es otro factor que termina recargándose sobre el valor de la locación.

Actualización anual. En el sistema anterior, el valor del alquiler se incrementaba cada seis meses, pero la nueva ley introdujo la obligación de hacerlo sólo una vez al año. Para eso se aplica el índice antes mencionado, el ICL, que básicamente se actualiza en línea con la inflación. Ese indicador varía en forma diaria y lo da a conocer el Banco Central, por lo que dependiendo del día en que se tomó, los alquileres para octubre (que eventualmente cumplen un año de contrato en este mes) se ajustarán alrededor de un 46 por ciento, con oscilaciones que variaron también entre el 43 y 41 por ciento.

Un gran salto. La actualización anual –por encima del 40 por ciento- significa que si alguien comenzó pagando un departamento para una persona en un valor de 18.000 pesos en octubre del año pasado, en el décimo mes de este año se eleva a alrededor de 26.000 pesos. Una vivienda familiar para 4 personas, que estaba en un valor estimativo de 30.000 pesos, según nos comentaron corredores inmobiliarios locales, a partir de este mes pasará a no menos de 44.000 pesos mensuales.

Más caro que el sistema anterior. Desde el mercado inmobiliario coinciden en señalar que en la norma anterior, la actualización cada 6 meses implicaba un incremento anual de alrededor del 30 por ciento o algunos puntos más, pero muy por debajo de los 40 puntos que, como mínimo, implica la actualización por la nueva ley, a partir del impacto de la inflación.

Caída de la oferta. Quien salga a buscar una vivienda para alquilar en estos días notará oferta limitada, más aun de lo habitual para la plaza comodorense. Algunos atribuyen a la especulación y otros al temor que generó en los propietarios el nuevo sistema. Cuando se aprobó la norma, se creyó que el índice de actualización sería mucho más bajo que el anterior, por lo que hubo dos efectos. Hubo quienes fijaron un valor de ingreso muy por encima de lo que se venía pagando en ese momento, por temor a quedar descubiertos con un alquiler muy bajo durante un año y una actualización posterior insuficiente. Otros directamente retiraron sus propiedades, para decidir ponerlas en venta. Como consecuencia, esa menor cantidad de unidades en alquiler presionó nuevamente sobre los precios.

Posibilidad de rescindir el contrato, con preaviso de 3 meses. Si alguien que ya está alquilando y se encuentra con una actualización que escapa a sus posibilidades de pago, puede que analice la opción de rescindir el contrato y buscar otra propiedad con menor precio. ¿Es posible hacerlo? Uno de los cambios que fijó la nueva ley es que el inquilino puede dejar la vivienda y rescindir el contrato, sin indemnización al propietario, siempre que avise con 3 meses de anticipación y hayan transcurrido 6 meses desde el inicio de la locación. La otra opción para rescindir sin penalidad es en los últimos 3 meses del contrato de 3 años, en caso de que no haya acuerdo para la prórroga, para lo cual basta con avisar 72 horas antes de dejar la propiedad.

También hay casos de rescisión con causa, por parte del inquilino (por ejemplo, por defectos en la vivienda) o del propietario (en caso de dos meses de retraso en el pago). En caso de corresponder la indemnización, ésta puede ir desde el mes de depósito en garantía hasta una escala mayor, dependiendo de los casos, según prevé el Código Civil de la Nación.

Mediación obligatoria. Este mecanismo es valorado por el Sindicato de Inquilinos de Chubut, que viene solicitando que se aplique este sistema también en la provincia, tal como establece la ley a nivel nacional. A través de eta vía, se pueden resolver y encauzar situaciones de ejecución y posibles desalojos.

Honorarios de las inmobiliarias. Este ítem está regulado por una ley de la provincia del Chubut, sancionada en el año 2016, que establece un tope del 4 por ciento a la comisión percibida por los agentes inmobiliarios. Antes de esta norma, el pago correspondía siempre al inquilino, mientras que a partir de la misma, hay un cambio sustancial: si el inquilino demuestra no tener propiedades en la provincia de Chubut, el pago deben afrontarlo en partes iguales con el propietario, es decir 2 por ciento cada uno. Si el inquilino posee una propiedad a su nombre, sin embargo, debe afrontar a su costo.

¿Por qué contratar inmobiliarias y corredores habilitados? Quizás algunos propietarios y particulares prefieren evitar el “gasto de intermediación”. Sin embargo, hay ventajas importantes que tenés que considerar, al momento de ingresar al mercado, sea como inquilino o locador. La verificación de antecedentes es una de las funciones: la inmobiliaria puede realizar un informe de Veraz sobre el potencial inquilino, para conocer su historial, como también requerir un informe de dominio sobre la propiedad, para evitar sorpresas. ¿Conocés a alguien que, tras pagar dos meses de alquiler al supuesto ‘propietario’, le apareció en la puerta un hermano u otro familiar directo del ‘dueño’, a exigir su parte del pago, o a exigir el desalojo porque esa persona no sabía de la operación? Ese tipo de situaciones es la que puede evitarse a partir de seguir los canales habilitados legamente.

Ultimo tip solo apto para ‘nerds’. En esta sección de ‘Economía en Casa’ tratamos de presentarte un problema y en la medida de lo posible, algún principio de solución, o al menos algo alivio al bolsillo. En el caso de los alquileres, lamento decir, no encontramos la fórmula mágica. Pero sí tenemos algo entretenido para proponerte, que puede ayudar a entender de dónde surge el incremento de los precios del alquiler, tanto como para que no te enojes con el propietario o, si estás del otro lado, para que no te enojes con el inquilino si dice que no puede pagarte lo que pedís.

Como dijimos, la actualización surge del llamado ICL, que publica cada día el Banco Central. Si estás aburrido, podés ingresar al sitio www.bcra.gob.ar , buscar la pestaña ‘Estadísticas’, luego ‘Principales variables’. Ahí se despliega un amplio listado, pero al final vas a encontrar Índice de Contratos de Locación. El cálculo de la actualización se debe hacer colocando la fecha de inicio del contrato, supongamos el 1 de octubre de 2020 y la fecha de finalización, 1 de octubre 2021. Ya lo hicimos por vos. Para la primera fecha, da un índice de 1,05. Para la segunda, 1,56. (ADN Sur)