Donar un inmueble en vida: la alternativa legal para evitar el juicio sucesorio

La donación de propiedades en vida se convirtió en una herramienta clave para quienes buscan organizar su herencia, evitar disputas entre familiares y reducir los altos costos de un juicio sucesorio. Desde la modificación del Código Civil y Comercial en 2020 (Ley 27.587), este mecanismo ganó seguridad jurídica y popularidad.

"Cuando una persona fallece sin una planificación, no solo deja un patrimonio, también deja conflictos", explicó Jorge Grispo, abogado especialista en planificación patrimonial.

A diferencia del proceso judicial tradicional, la donación permite ordenar la transición de bienes con mayor previsibilidad. Se puede realizar incluso con reserva de usufructo, lo que permite al donante seguir usando la propiedad mientras viva. 

¿Cómo se hace una donación y qué beneficios tiene?

La donación es un contrato formal que debe hacerse ante escribano público, mediante escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad. Para llevarla a cabo, se debe presentar el título del inmueble, impuestos pagos y certificados legales.

Entre las ventajas se destacan:

• Evita años de juicio y costos asociados a la sucesión.

• Protege los vínculos familiares al anticipar la distribución.

• Permite resguardar activos estratégicos como casas, terrenos, empresas o campos.

• Reduce el impacto emocional y económico posterior al fallecimiento.

"No se trata solo de qué dejás, sino de cómo lo dejás", remarcan desde el estudio Grispo Abogados. 

Qué tener en cuenta: costos, riesgos y límites

El costo de una donación ronda entre el 4% y el 5% del valor del inmueble, dependiendo de la provincia y los impuestos aplicables. Por ejemplo, en CABA no se pagan tributos por donar, pero en Provincia de Buenos Aires sí rige el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB).

Además, la ley distingue entre herederos forzosos (hijos, cónyuge, padres) y terceros. En los primeros solo puede aplicarse una acción de colación -reclamar el valor excedente de lo donado-, mientras que en los segundos puede haber una acción de reducción que incluso afecte el bien.

Uno de los principales riesgos es la pérdida de control sobre el inmueble: aunque se reserve el usufructo, el dominio pasa al donatario, que podrá vender o hipotecar, salvo que se establezcan cláusulas específicas. 

¿Reemplaza completamente una sucesión?

Dependerá del caso. Si al fallecer el titular no quedan otros bienes, se evita por completo el juicio sucesorio. Pero si hay cuentas bancarias, vehículos u otros activos no donados, esos deberán liquidarse judicialmente o mediante otras herramientas como testamentos o fideicomisos.

La clave, según los especialistas, es combinar distintas figuras legales para armar un esquema que responda a cada necesidad familiar.(IProfesional)